SessionNet | Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 196 „Wohnprojekt am Schützenplatz" im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB

Betreff

Vorhabenbezogener Bebauungsplan Nr. 196 „Wohnprojekt am Schützenplatz“ im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB
Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB

Vorlage

61/165/2022

Aktenzeichen

51.20.02/196

Art

Beschlussvorlage

BPlan 196 Geltungsbereich Konzept

<div class=WordSection1><span style='smcfont-size:11.0pt;line-height:107%;

font-family:"Calibri",sans-serif;mso-ascii-theme-font:minor-latin;mso-fareast-font-family:

Calibri;mso-fareast-theme-font:minor-latin;mso-hansi-theme-font:minor-latin;

mso-bidi-font-family:"Times New Roman";mso-bidi-theme-font:minor-bidi;

mso-ansi-language:DE;mso-fareast-language:EN-US;mso-bidi-language:AR-SA'><br

clear=all style='mso-special-character:line-break;page-break-before:always'>

<o:p> </o:p>

Beschlussempfehlung:<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p> </o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Der Ausschuss für Umwelt, Planung und

Bauen schlägt dem Verwaltungsausschuss folgende Beschlussfassung vor:<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p> </o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>„Zur planungsrechtlichen

Absicherung eines Wohnprojektes mit 82 Wohnungen und gewerblichen Nutzungen auf

dem Gelände des heutigen Waldhofes / der Wunderbar wird die Aufstellung des

vorhabenbezogenen Bebauungsplanes Nr. 196 „Wohnprojekt am Schützenplatz“ gemäß

§ 2 Abs. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB beschlossen.<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Der Geltungsbereich ist in der

beigefügten Planzeichnung genau gekennzeichnet.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Die Verwaltung wird beauftragt, die

Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 3 Abs. 2

BauGB und die Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher

Belange gemäß § 13 Abs. 2 in Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB vorzunehmen.“<o:p></o:p>

<o:p> </o:p>

<o:p> </o:p>

</div>

Sachverhalt:<o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Anlass und Ziele der

Planung<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Nördlich der Straße „Am Schützenplatz“ und

östlich der Lohner Straße wird die Nutzung des Waldhofes / der Wunderbar

aufgegeben. Diese Fläche steht nun für eine Nachnutzung als Maßnahme der

Innenentwicklung zu Verfügung. Ein privater Bauherr plant hier den Neubau einer

Wohnanlage mit gewerblichen Einheiten zur Lohner Straße. Durch die verdichtete

Wohnform mit Mehrfamilienhäusern kann dringend benötigter Wohnraum geschaffen

werden. <span style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:

Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Um die planungsrechtlichen Voraussetzungen

zu schaffen, soll in diesem Bereich der vorhabenbezogene Bebauungsplan Nr. 196

aufgestellt werden.<o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Geltungsbereich <o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Das Plangebiet befindet sich

südlich des Zentrums der Stadt Vechta und umfasst einen ca.<span

style='mso-spacerun:yes'> 0,8 ha großen Bereich zwischen der Straße „Am

Schützenplatz“, der Lohner Straße und der Straße „Am Bergkeller“.<span

style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:

Calibri'><o:p></o:p>

<p class=MsoNormalCxSpMiddle style='margin-bottom:6.0pt;mso-add-space:auto;

text-align:justify;line-height:115%'><span

style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:11.0pt;line-height:115%;font-family:

"Arial",sans-serif'>Nutzungen – städtebauliche Situation<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Für das Plangebiet gilt derzeit kein

Bebauungsplan. Das Areal ist bisher durch das tlw. leerstehende Gebäude des

Waldhofes / der Wunderbar und durch Baumbestand geprägt. Parallel zur Straße „Am

Schützenplatz“ sind durchgehend Senkrechtparkplätze vorhanden, die direkt an

das Plangebiet angrenzen. <span style='mso-ascii-font-family:Calibri;

mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Südlich der Straße „Am Schützenplatz“

befindet sich die Firma Bela-Pharm, ein Unternehmen der

Tierarzneimittelproduktion, für dessen Erweiterung derzeit der Bebauungsplan

Nr. 183 aufgestellt wird. <o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Nördlich grenzen großflächige

Einzelhandelsbetriebe (Möbeldiscounter und Wohnausstattungsmarkt) sowie im

weiteren Verlauf der Lohner Straße Mischnutzungen an. Im Nordosten sind

Wohnnutzungen vorhanden. <o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Östlich der Plangebietes

befindet sich die Sportanlage „Am Bergkeller“, die aktuell umfassend saniert

wird. Im Westen befinden sich entlang der Lohner Straße gewerbliche Nutzungen

und abgerückt davon Wohnnutzungen. <o:p></o:p>

<p class=MsoNormalCxSpMiddle style='margin-top:6.0pt;margin-right:0cm;

margin-bottom:6.0pt;margin-left:0cm;mso-add-space:auto;text-align:justify;

line-height:115%'><span

style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:11.0pt;line-height:115%;font-family:

"Arial",sans-serif'>Grundzüge der Planung<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Das geplante Wohnprojekt beinhaltet 5

Baukörper mit mehreren Gebäuden in unterschiedlicher Größenordnung. Zur Lohner

Straße ist ein U-förmiger Gebäudekomplex mit 4 aneinandergereihten Gebäuden und

drei Vollgeschossen sowie einem Staffelgeschoss vorgesehen, der eine straßenseitige

Raumkante erzeugt. Zudem sind gewerbliche Einheiten in den Erdgeschossen

vorgesehen. Die rückwärtigen Bereiche und die Obergeschosse werden für

Wohnungen genutzt. Insgesamt sind je Gebäude 8 Wohnungen und damit 40 Wohnungen

geplant. <span style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:

Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Auf dem verbleibenden Gelände im Osten des

Plangebietes sind 3 quadratische Baukörper, bestehend aus jeweils 2 Gebäuden

mit zwei Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss vorgesehen. Im Nordosten ist

ein kleinerer rechteckiger Baukörper geplant, der ebenfalls mit zwei Vollgeschosse<span

style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:11.0pt;line-height:115%;font-family:

"Arial",sans-serif'> und

einem Staffelgeschoss geplant ist. Jedes Gebäude enthält 6 Wohnungen, sodass

hier 42 Wohnungen entstehen.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Insgesamt können durch das Wohnprojekt 82

Wohnungen im Plangebiet geschaffen werden.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Das Plangebiet ist im Konzept zur

verträglichen Nachverdichtung bisher noch nicht erfasst. Aufgrund der nördlich

angrenzenden Einstufungen können die Flächen im Plangebiet den Zonen 3a (max. 6

Wohnungen pro Wohngebäude, pro 150/125 m² eine Wohnung) und 4 (max. 8 Wohnungen

pro Wohngebäude, pro 100/75 m² eine Wohnung) zugeordnet werden. Bei der Anlage

einer Tiefgarage gilt die geringere Verhältniszahl. <o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Die zulässige Anzahl der Wohnungen steht

mit dem Dichtekonzept weitestgehend im Einklang, da die zulässige Anzahl der

Wohnungen pro Gebäude in den Zonen eingehalten werden und die Anzahl der

Wohnungen im Verhältnis zur Baugrundstücksfläche (Zone 3a = 5.100 m²:

125 m² = 40,8 Wohnungen, Zone 4 = 2.945 m²: 75 = 39,3 Wohnungen) nur um

zwei Wohnungen (1,9) überschritten wird.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Durch die Anlage einer Tiefgarage ist die

Herstellung von Freiflächen zwischen den Baukörpern möglich. <o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Die Freiflächen des Geländes

sind mit Wegen durchzogen, die die einzelnen Baukörper miteinander verbinden.

Zudem ist eine Begrünung durch Baumpflanzungen vorgesehen. Innerhalb der

Freiflächen werden Nebenanlagen angeordnet.<o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Erschließung<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Die Erschließung erfolgt über

die Straße „Am Schützenplatz“ und die Lohner Straße. Hier werden die Zufahrten

für die Tiefgarage angeordnet, in der die notwendigen Stellplätze untergebracht

werden. Insgesamt sind 132 Einstellplätze vorgesehen.<span

style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:

Calibri'><o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Natur– und Umwelt<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Auf dem Plangebiet befindet

sich alter Baumbestand. Um die bauliche Maßnahme der Innenentwicklung zu

realisieren, muss der Baumbestand größtenteils entfernt werden. Die durch das

Planvorhaben berührten naturschutzfachlichen Aspekte werden im Rahmen der

artenschutzrechtlichen Prüfung bewertet und dokumentiert. Die Ergebnisse werden

in die Planung eingestellt.<span style='mso-ascii-font-family:Calibri;

mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<span

style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:11.0pt;line-height:115%;font-family:

"Arial",sans-serif'>Immissionsschutz<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Das Plangebiet ist durch Verkehrslärm und

Sportplatzlärm vorbelastet. Zur Prüfung der Auswirkungen wurde ein

Lärmschutzgutachten erstellt. <span style='mso-ascii-font-family:Calibri;

mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Die Berechnungen zeigen, dass die

Orientierungswerte durch den Verkehrslärm an einigen Hausseiten des Baukörpers

an der Lohner Straße überschritten werden. Dabei liegen die Hausseiten mit

Überschreitungen der Orientierungswerte im Lärmpegelbereich II bis IV. Aufgrund

der Überschreitungen der Orientierungswerte sind an den betroffenen

Gebäudeseiten Schallschutzmaßnahmen an den Fenstern erforderlich. Zusätzlich

sind Schalldämmlüfter bei Schlafräumen mit Fenstern zur Lohner Straße

vorzusehen, die keine Lüftungsmöglichkeit über andere Räume haben.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Die Berechnungen zum Sportlärm zeigen,

dass die Richtwerte außerhalb und innerhalb der Ruhezeiten durch den

benachbarten Sportlärm eingehalten werden.<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Südlich des Plangebietes wird

derzeit der Bebauungsplan Nr. 183 für das o.g. Unternehmen südlich der Straße

am Schützenplatz aufgestellt. Hier erfolgt eine Festsetzung von

Emissionskontingenten, die den Schutzanspruch des Plangebiets Nr. 196 als

Mischgebiet berücksichtigen. Da in Mischgebieten das Wohnen allgemein zulässig

ist, sind Auswirkungen durch Gewerbelärm auf die geplante Nutzung nicht zu

erwarten.<o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Vorbereitende

Bauleitplanung<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Im Flächennutzungsplan der

Stadt Vechta ist der Planbereich als gemischte Baufläche dargestellt. Da es

sich bei dem Projekt um eine Mischnutzung (Wohnen mit gewerblichen Anteilen),

kann der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden.<span

style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:Calibri;mso-bidi-font-family:

Calibri'><o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Beschleunigtes

Verfahren<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Da die Voraussetzungen

vollumfänglich vorliegen, kann der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren

nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Von der Umweltprüfung gemäß § 2 (4) und

der Erstellung eines Umweltberichts gemäß § 2a BauGB kann daher abgesehen

werden.<span style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:

Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<b

style='mso-bidi-font-weight:normal'><span style='smcfont-size:10.0pt;mso-bidi-smcfont-size:

11.0pt;line-height:115%;font-family:"Arial",sans-serif'>Vorhabenbezogener

Bebauungsplan<o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Aufgrund des hohen Abstimmungsbedarfs

bezüglich der Umsetzung des Gesamtkonzeptes wird vorgeschlagen, die Planung

durch die Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanes gemäß § 12 BauGB

abzusichern. <span style='mso-ascii-font-family:Calibri;mso-hansi-font-family:

Calibri;mso-bidi-font-family:Calibri'><o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Ein vorhabenbezogener

Bebauungsplan erlaubt flexiblere Festsetzungen als sie nach § 9 BauGB und der

BauNVO vorgesehen sind. Direkte, vorhabenbezogene Festsetzungen sind möglich

(beispielsweise zur Gestaltung etc.). Hierdurch kann eine höhere

Planungssicherheit gewährleistet werden. <o:p></o:p>

<p class=MsoNormal style='margin-bottom:6.0pt;text-align:justify;line-height:

115%'>Die Initiative für die

Schaffung von Baurecht liegt außerdem grundsätzlich bei den Investoren, in

deren Verantwortungsbereich daher auch die Erstellung der Planunterlagen liegt.

Details zu dem Vorhaben werden im Durchführungsvertrag geregelt, welcher in

engem Bezug zum Vorhaben- und Erschließungsplan steht. Bei Nicht-Durchführung

des Vorhabens kann darüber hinaus das Baurecht leichter entzogen werden<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Im Durchführungsvertrag kann ferner die

verbindliche Festlegung des Anteils an gefördertem Wohnraum gemäß den

Leitlinien der Stadt Vechta zur Wohnraumversorgung erfolgen.<o:p></o:p>

<span

style='mso-bidi-font-family:Calibri'>Danach sind von den geplanten 82 Wohnungen

mindestens 13 Wohnungen (mind. 15 %) als öffentlich geforderte Mietwohnung

vertraglich abzusichern. Davon sind 9 Wohnungen (2/3) für Haushalte im unteren

Einkommenssegment vorzuhalten.<o:p></o:p>

<o:p> </o:p>

</div>

Finanzielle Auswirkungen: ja nein

Haushaltsposition

Gesamtkosten der Maß-nahme (ohne Folgekosten)

Folgekosten

Finanzierung

Erfolgte Veranschlagung:

ja mit

nein